深圳棚改补偿方案「深圳城市更新拆迁补偿标准」

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3月26日，深圳市住房和建设设局发布了《关于加强棚户区改造工作的实施意见（征求意见稿）》（简称《实施意见》），向社会公开征求意见。此次意见稿对棚改的政策适用范围、补偿标准、实施模式、房屋征收、土地使用权出让等核心问题作出规定。并首次针对政策文件附送了官方政策解读，对公众疑问做出回应。

乐居提炼了5大关键信息，以及业内解读，这份重磅文件对深圳楼市将产生什么影响？往下看：

政策关键信息1. 明确棚改适用范围

本实施意见适用于我市范围内使用年限20年以上，且符合下列条件之一的老旧住宅区：

1. 存在住房质量、消防等安全隐患；

2. 使用功能不齐全；

3. 配套设施不完善。

另外，无法独立进行改造的零散旧住宅区可以不纳入棚户区改造政策适用范围。

2. 补偿标准

各区政府应当根据实际情况，按照套内建筑面积1 :1或不超过建筑面积1 :1.2的比例，确定辖区内老旧住宅区棚户区改造项目的产权调换标准。货币补偿标准应当按照《深圳市房屋征各区政府应当根据实际情况，按照套内建筑面积1 :1或不超过建筑面积1 :1.2的比例，确定辖区内老旧住宅区棚户区改造项目的产权调换标准。

各区政府可以根据项目实际情况，奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积，增购面积的价格按照同项目的货币补偿标准计收。

3. 可强制征收

依法实施房屋征收、行政处罚。签约期内达不成补偿协议，或房屋所有人不明确的，区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收。如涉及违法行为的，区政府依法启动行政处罚程序。

4. 安置补偿协议如何签订？

由区政府确定的部门、项目实施主体与权利主体三方签订搬迁安置补偿协议，协议中将明确搬迁安置补偿标准、搬迁安置住房面积、搬迁费、临时安置费、停产停业补偿费、搬迁奖励等内容。

棚户区改造项目搬迁安置补偿协议中涉及的安置补偿等相关费用由项目实施主体向权利主体支付。

5. 棚改项目实施模式

由各区政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与。棚户区改造项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，其住宅部分除用于搬迁安置住房外，应当全部用作人才住房和保障性住房，以租为主，租售并举，统一由人才住房专营机构运营管理。

棚户区改造项目建设的人才住房由人才住房专营机构持有或回购，项目建设的保障性住房由区政府回购。人才住房回购政策另行制定。

业内观点

《棚户区改造有章可依：深圳土地存量开发政策体系已经初步完备》

来源：深圳鼎鸿发展顾问有限公司（鼎鸿微看点szdinghom）

深圳的土地存量开发开始由城市更新一家独大的格局开始动摇，继2018年1月25日的《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》的征求意见稿出台后，今日，《关于加强棚户区改造工作的实施意见》（征求意见稿)公布，三大模式并驾齐驱进行土地二次开发的蓝图初步呈现。

本次《意见》整体框架有浓厚的城市更新意味，明确了政策的适用范围、组织结构、和工作流程。

虽然官方开始重视多种措施并举进行存量土地开发，但是相对于城市更新与土地整备，棚改的政策还在探索阶段，如何完善棚改政策体系、推动棚改落地实践，棚户区改造仍然任重道远。

对居民而言，目前来看棚改可能是最好的选择；对开发商的也是新的机会：城市更新越来越难做，棚改作为一项政府工程，具有较强的公共性质，对于开发商也是一种新的扩张途径。

棚改的重点还是在民生工程。

官方解读棚改与城市更新政策有什么区别？

棚户区改造和城市更新是相互独立的政策体系。

（一）政策适用范围不同。棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区；而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。

（二）补偿奖励标准不同。棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积；而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。

（三）项目实施模式不同。棚户区改造项目以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房；而城市更新采取政府引导、市场运作的模式，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。

哪些情况适用于棚改政策？

棚户区改造对象以老旧住宅区为主，其中：

（一）使用年限在20年以上的，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的老旧住宅区适用棚户区改造政策。

1、“住房质量安全隐患”是指房屋所处场地、环境存在存在安全风险，或房屋上部主体结构存在明显破坏、变形，如房屋倾斜，地基不牢，墙体、梁、柱存在明显破坏、开裂，钢筋大面积外露锈蚀等情况；

“消防安全隐患”是指房屋存在违反消防法律法规、不符合消防技术标准，可能导致火灾发生或火灾危害增大，并由此可能造成重大、特别重大火灾事故的不安全因素，如未设置疏散通道、安全出口、消防车道或消防登高面无法使用、室外消防用水缺乏等情况；

2、“使用功能不齐全”是指房屋室内空间和设施不能满足安全和卫生要求（如无集中供水、无分户厨卫等）；

3、“配套设施不完善”是指住宅区内及周边教育、医疗、排水、交通、供电、供气、通信、环卫等基础设施和公共服务设施配套不齐全或年久失修。

（二）使用年限不足20年且按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区，经区政府（含新区管理机构，下同）批准后可以适用棚户区改造政策。

根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）规定，房屋危险程度可分为A、B、C、D级，其中D级危房是指承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。

棚户区改造项目补偿奖励标准如何确定？

棚户区改造搬迁安置补偿采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合等方式,由权利主体自愿选择。

（一）货币补偿标准。棚户区改造项目的货币补偿不得低于与被搬迁住房同类型同地段房地产的市场评估价。

（二）产权调换标准。棚户区改造项目中的产权调换按照套内建筑面积1：1的比例进行；鉴于老旧住宅区的产权证书普遍只记载建筑面积，没有记载套内建筑面积，为了避免产生纠纷、方便操作，《实施意见》明确棚户区改造项目中的产权调换可以按照不超过建筑面积1:1.2的比例进行。

（三）增购奖励标准。考虑到老旧住宅区业主改善居住条件的需要，《实施意见》明确各区政府可以根据项目实际情况，允许权利主体每套住房增购不超过10㎡的建筑面积作为奖励，增购价格按照同项目的货币补偿标准计收。

权利主体是指哪些群体？

《实施意见》所称的权利主体，是指可以通过不动产权利证书（含房地产证）、购房合同等材料证明自己对被搬迁住房享有权利的当事人。

哪些企业可作为棚改项目的实施主体？

棚户区改造项目以人才住房专营机构为主，其他企业也可以发挥各自在房地产开发、工程建设等方面的优势，积极参与棚户区改造项目的实施。

棚改项目的实施主体将如何产生？

棚户区改造项目实施主体由区住房建设部门（以下简称区主管部门）确认,确认方式有两种：

1、直接确认人才住房专营机构作为棚户区改造项目的实施主体；

2、通过招标等方式确认棚户区改造项目实施主体。

棚改项目实施主体的工作有哪些？

棚户区改造项目实施主体负责以下工作：

（一）棚户区改造项目实施主体应当协助街道办事处，制定项目的搬迁安置补偿方案；

（二）棚户区改造项目实施主体参与签订搬迁安置补偿协议；

（三）棚户区改造项目实施主体应当按项目监管协议、补偿协议约定，支付安置补偿等相关费用，协助权利主体办理房屋抵押相关事宜；

（四）补偿协议签订完成后，棚户区改造项目实施主体应当按规定向区主管部门申请房屋拆除工程备案，并在区主管部门的监督下完成建筑物拆除；

（五）建筑物完成拆除后，棚户区改造项目实施主体向不动产登记机构申请办理与补偿协议相对应的产权证书注销登记；

（六）建筑物拆除和不动产权利证书注销后，棚户区改造项目实施主体向区城市更新主管部门申请办理建设用地审批手续；

（七）待安置补偿面积明确后，棚户区改造项目实施主体应当与区城市更新主管部门签订土地使用权出让合同。

棚改项目中新建的住房有哪些用途？

棚户区改造项目需要满足基础设施及公共服务配套设施的要求，并且项目住宅部分除搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房，其中人才住房由人才住房专营机构持有或回购，保障性住房由区政府回购。

棚改项目专项规划将如何编制？

（一）棚户区改造项目的专项规划由项目所在区主管部门负责编制，区主管部门也可以根据需要委托专业机构协助开展规划编制工作。

（二）棚户区改造项目专项规划的编制应当根据城市总体规划、土地利用总体规划和法定图则的要求，并充分考虑片区公共配套设施和市政交通基础设施承载能力、人才住房和保障性住房建设等因素。

棚改项目专项规划将如何报审？

（一）区主管部门负责编制棚户区改造项目专项规划，并在我市主要媒体、官方网站、项目现场公示不少于30个自然日。公示期满，区主管部门将公示期间收集的意见及其处理情况连同专项规划一并报区政府审议，审议通过的报市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批。

（二）审批通过的项目专项规划由区主管部门在项目现场进行公示，或以其他方式通知权利主体。

（三）项目专项规划需将法定图则规划的工业仓储及商业等用地主导功能调整为保障性住房的，需要先按照简化程序办理法定图则调整。

棚改项目专项规划的效力层级如何？

审批通过的专项规划作为棚户区改造项目相关行政许可的依据，同时依程序纳入规划国土“一张图”综合管理信息系统。

棚改项目搬迁安置补偿协议如何签订？

由区政府确定的部门、项目实施主体与权利主体三方签订搬迁安置补偿协议，协议中将明确搬迁安置补偿标准、搬迁安置住房面积、搬迁费、临时安置费、停产停业补偿费、搬迁奖励等内容。

棚户区改造项目搬迁安置补偿协议中涉及的安置补偿等相关费用由项目实施主体向权利主体支付。

棚改项目能否实施房屋征收？

棚户区改造是以公共利益为目的的，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）以及《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第292号）关于房屋征收的适用情形。

为了避免出现因个别业主提出不合理要求而达不成补偿协议，或者部分住房产权人不明确，导致项目难以顺利改造，进而损害大多数业主合法权益的情况发生，《实施意见》明确在此情形下，区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收。

棚改项目土地使用权如何出让？

棚户区改造项目的用地审批由各区政府负责，并通过协议方式出让土地使用权。

（一）出让对象。棚户区改造项目的土地使用权出让对象是项目实施主体，由项目实施主体向区城市更新主管部门申请办理建设用地审批。

（二）出让方式。棚户区改造项目的土地使用权的出让方式是协议出让，经区政府审批通过的，由区城市更新主管部门核发建设用地方案图和建设用地规划许可证，并与项目实施主体按规定签订土地使用权出让合同。

棚改项目的地价如何计收？

棚户区改造项目的土地使用权出让费的计收标准根据建成后的房屋用途分别确定：

（一）搬迁安置住房

棚户区改造项目中的搬迁安置住房与被搬迁住房产权性质相同。

1、棚户区改造项目的搬迁安置住房中，用于安置补偿权利主体已取得房地产证（不区分商品房性质及非商品房性质）的，按照现行基准地价标准计收；

2、棚户区改造项目的搬迁安置住房中，用于安置补偿权利主体未取得房地产证的，按照现行基准地价标准的1.1倍计收。

（二）人才住房和保障性住房

1、棚户区改造项目中用于出租的人才住房和保障性住房，产权归政府的免收地价；

2、棚户区改造项目中用于出租的人才住房和保障性住房，产权不归政府的，按现行基准地价50%的标准计收；

3、棚户区改造项目中用于出售的人才住房和保障性住房，地价按照我市宗地地价测算规则规定的标准计收。

（三）其他配套设施

1、棚户区改造项目中的公共服务配套设施产权归政府的免收地价；

2、棚户区改造项目中的其他用途部分，按照基准地价标准计收的仅限整体转让；按市场评估地价标准计收的可分割销售。配套商业产权归政府的免收地价，但不得进入市场。

（来源：大闸蟹 玛丽 悦悦悦 | 综合整理 自深圳市住房和建设局资料）